12 апреля вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые расширяют возможности перехода к прямым договорам между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов. Сегодня мы попробуем разобраться, в чём суть поправок и что изменится в отношениях между собственниками жилья, управляющими компаниями и поставщиками ресурсов.
Уходим от долгов
Согласно измененному закону, отныне договор между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями может быть заключен напрямую, а не через управляющую компанию. Это возможно в двух случаях. Во-первых, такое решение могут принять собственники на общем собрании. Во-вторых, инициативу могут проявить поставщики коммунального ресурса, в случае, если управляющая компания имеет перед ними просроченную задолженность в течение двух месяцев.
Основная причина принятия этого закона — накапливающаяся задолженность управляющих компаний перед ресурсниками. По данным Росстата за второй квартал 2017 года, объем задолженности управляющих организаций в масштабах страны составил почти 250 млрд рублей.
«После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», — пояснил изменения в Жилищный кодекс глава Минстроя России Михаил Мень.
Какая ситуация в Заринске?
Как можно догадаться, в Заринске злостных неплательщиков среди управляющих организаций нет. Значит, острой необходимости переходить к прямым оплатам не требовалось. Однако, едва данная норма законодательства вступила в силу, как в ООО «ЖКУ» стали поступать письма от собственников многоэтажных домов с принятыми решениями о переходе на новый расчет за услуги ЖКХ. Сначала такое письмо принесли жильцы дома Строителей, 13/1, затем Металлургов, 7/3. Что, естественно, вызвало удивление у руководства ресурсоснабжающей организации.
— Буквально несколько недель назад мы собирались в Барнауле и обсуждали эти поправки в Жилищный кодекс в присутствии представителей управляющих компании, муниципалитетов, — рассказывает генеральный директор ООО «ЖКУ» А.В. Лаговский. — И там мы говорили, что на данной стадии требуется доработка нормативной базы. Остается много нерешенных моментов. Поэтому было удивительно, что в Заринске – одном из первых городов Алтайского края, да и страны, видимо, тоже эти поправки начали применять. Тем более на сегодняшний день Правительством ещё не утверждён типовой договор, который бы предусматривал все условия применения нового закона, а у нас уже кто-то заботливо печатает для собственников-инициаторов письма, решения и протоколы собраний. Я считаю, что пока переходить к прямым договорам преждевременно. И вообще удивительно, почему, принимая подобное решение, жильцы не встретились со мной. Думаю, они просто не знают (или кто-то замалчивает) многие нерешённые вопросы.
Что настораживает генерального директора ЖКУ?
— Квитанция на оплату услуг ЖКХ состоит из платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилья, — рассказывает Александр Викторович, — при оплате в банке или ИРЦ у нас происходит расщепление платежей, и деньги за коммунальные услуги сразу попадают на счёт поставщика (ООО «ЖКУ»), так что при сегодняшней системе возможности присвоить эти деньги у наших управляющих компаний нет и подозревать их в этом не стоит. Это я к тому, что законодатели ссылаются на необходимость перехода к прямым договорам из-за организаций-должников.
При этом управляющие компании за счёт тарифа на содержание жилья оплачивают так называемые сбытовые расходы, это услуги банков и почты за приём платежей, работу бухгалтерии с программой начисления, юристов, которые работают с должниками, контролёров, принимающих показания, а также распечатку и разноску квитанций. Переход на прямые договоры предусматривает исполнение этих функций уже ресурсоснабжающей организацией, однако тех сбытовых расходов в тарифах на коммунальные услуги нет. Более того, в законодательстве по регулированию наших тарифов содержится прямой запрет на включение этих самых сбытовых расходов на многоквартирных домах.
— Логично предположить, что эта часть затрат ляжет на плечи собственников?
— Возможно. Во-первых, при оплате коммунальных услуг через кредитные организации (банки) и Почту России ими с граждан будет взиматься дополнительная плата за прием платежей (ориентировочно 2,5%-3%) от суммы платежа. Во-вторых, собственники будут получать две квитанции отдельно на жилищные и коммунальные услуги (а это в два раза больше затрат на бумагу). В-третьих, РСО придётся дополнительно увеличивать штат юристов на взыскание долгов, при этом юристы в УК тоже останутся, и на одного должника будет уже два иска и два суда: один — за коммунальные услуги, а второй — за жилищные. Ну, и, наверное, законодатель даст РСО впоследствии включать сбытовые расходы в тарифы, и они опять вырастут. Обратите внимание, управляющая компания, скидывая из своего тарифа сбытовые расходы, сам тариф почему-то не снижает.
— А как будет производиться перерасчет, если услуга будет оказана некачественно, до сих пор этим занимались УК?
— Здесь также вопросов пока больше, чем ответов. При некачественном предоставлении коммунальных услуг (тепло, холодная и горячая вода) возникнут сложности по их выявлению, устранению и перерасчету, так как граница ответственности между РСО и собственниками остается за стеной дома, а качество услуг необходимо фиксировать в квартире. Получается, если в дом приходит горячая вода надлежащего качества, а в квартиру нет, нужно искать причину во внутридомовых сетях, которые остаются в обслуживании у управляющей компании, но у РСО нет оснований для перерасчёта, а УК его не может сделать, так как начисление уже не ведёт. На данный момент законодательством этот вопрос до конца не урегулирован.
Почему Заринск стал переходить на прямые оплаты?
Позиция генерального директора, как руководителя ресурсоснабжающей организации, ясна. А что думают по этому поводу представители управляющих компаний. Комментирует Л.А. Пяткова, директор ООО «Домсервис»:
— Так сложилось, что уговорить собственников принять какое-то решение у нас в Заринске очень сложно. Хорошо, что есть люди, которые сами проявляют инициативу и способны решать важные вопросы самостоятельно. Таким домом оказался Строителей, 13/1. Накануне представители совета дома позвонили мне по поводу ремонту подъездов и тут же попросили рассказать о прямых договорах, что я и сделала.
На мой взгляд, закон принят для того, чтобы собственники перестали зависеть от платежеспособности управляющих компаний, которые, выполняя несвойственную им функцию (они отвечают за надлежащее содержание инженерных сетей, а не за поставку ресурсов в квартиру) вынуждены изыскивать дополнительные средства из содержания жилья на покрытие непринадлежащих им долгов. Это влияет на качество предоставления услуг, несвоевременное выполнение работ и финансовое состояние управляющих компаний. В результате долги перед РСО могут привести к банкротству УК. Вспомним случай с домом Строителей, 28. В свое время он был под управлением ТСЖ. Накопился огромный долг за неуплату коммунальных платежей, и осенью при запуске отопления ему просто не дали тепло, хотя во всем городе оно уже было. Только усилиями администрации и ЖКУ вопрос был урегулирован. Далее дом передали в управление ООО «СЭБ», которое и вывело его из долгов. Мы не хотим, чтобы наши собственники стали заложниками такой ситуации.
Сейчас начинается пора ремонтов, нам не хватает оборотных средств, ведь мы отдаем их ЖКУ. Приходится использовать деньги, заложенные на содержание жилья, хотя мы должны на них ремонтировать крыши, заделывать швы и т.д. Подрядчик без аванса работать не будет. Такие поправки могли бы изменить ситуацию.
— Два ваших дома уже выразили согласие перейти на прямые платежи. Как это будет работать?
— Сегодня у РСО есть три месяца на решение всех организационных вопросов, после чего они должны будут перейти на прямые договоры.
— А что вы скажете о банковских процентах?
— В настоящее время УК оплачивает банковские услуги за коммунальные платежи со средств на содержания жилья, при прямых договорах, когда дома перейдут в РСО, процент составит примерно 2 %. В Барнауле отдельно идет строка «вознаграждение банку», возможно, она появится и у нас.
Что же касается качества предоставления услуг, Любовь Анатольевна уверила, что осуществлять контроль качества и непрерывность их подачи до границ общего имущества дома, а также принимать заявки от собственников, как и раньше, обязана будет УК, поэтому для собственников ничего не изменится.
Как оказалось, у двух руководителей совершенно разные позиции по данному вопросу. Поэтому мы обратились к третьей стороне: а знают ли жители города о новом законе? Как и предполагалось, 70% из 100 понятия не имеют, что происходит. Так может стоит все-таки дождаться дальнейшего развития событий, изучить опыт других городов, которые начнут работать по новым правилам и только тогда начать применять их на себе? Ведь обратной дороги не будет…
Автор: Наталья Майбурова.
